Hoe verzeker je een KMO-Gebouw?

We stellen enkele evoluties vast in de wereld van verzekeringen en meer bepaald in de brandpolis of blokpolis van je gebouw. Deze pagina behandelt hoegenaamd niet elk aspect van een verzekeringspolis voor de VME, slechts enkele aandachtspunten en evoluties. Neem gerust contact op met ons als je nog een vraag hebt voor jouw specifiek gebouw.

Welke verzekering heb je via de Vereniging van Mede-Eigenaars?

De VME sluit een blokpolis af. Deze verzekert het volledige gebouw dat omschreven staat in de basisakte van je VME. Elke blokpolis verzekert je unit ‘casco’. Op het ogenblik dat de bedrijfsverzamelgebouwen worden opgeleverd, schakelt de ABR-polis (dit is de polis van de bouwheer) om naar een blokpolis. Op dat ogenblik gaan de risico’s over van de bouwheer/projectontwikkelaar/aannemer naar de eigenaar en dus de VME. De blokpolis verzekert een casco gebouw en de waarde is gebaseerd op de kostprijs van de casco unit. Alle wijzigingen en bijkomende werken die je buiten het standaard lastenboek in je unit uitvoert, dienen door uzelf verzekerd te worden. Het is onmogelijk om bij elke wijziging aan een unit de blokpolis te wijzigen. Het is onmogelijk om de premieverdeling toe te wijzen wanneer er continu aanpassingen moeten gebeuren. Jouw syndicus verdeelt de verzekeringspremie tussen de eigenaars op basis van hun quotiteiten in de VME.

Waarom moet de verzekering via de Vereniging van Mede-Eigenaars verlopen?

Een verzekering dekt een onvoorzien financieel risico, mocht dit risico zich realiseren. Een brand blijft vaak niet beperkt tot enkel schade aan de unit, maar leidt vaak ook tot schade aan aanpalende units. Om deze reden beschouwt de blokpolis mede-eigenaars onder elkaar niet als “Derden” en komt de Polis steeds tussen wanneer een oorzaak van een schadegeval bij een andere mede-eigenaar ligt.

Welke polisvoorwaarden zijn van toepassing?

Wat gedekt is, hangt af van de voorwaarden van de polis. Elke maatschappij maakt eigen polisvoorwaarden, waardoor er (weliswaar kleine) verschillen tussen maatschappijen mogelijk zijn.
De blokpolissen ‘industrie’ vinden hun oorsprong in de polisvoorwaarden van residentieel vastgoed, en evolueren meer en meer naar de werking van bedrijfsvastgoed. Zelfs al ga je in gesprek met de verzekeringsmaatschappij, wijzigingen in de polisvoorwaarden worden zelden tot nooit aanvaard.

Zijn er ook uitgesloten activiteiten waarvoor geen enkele maatschappij tussenkomt?

Elke blokpolis sluit te grote risico’s voor de verzekeringsmaatschappijen uit. Risico-activiteiten die aanleiding kunnen geven tot bodemproblematiek, of risico-activiteiten waarvan het brandrisico te hoog is, worden simpelweg niet verzekerd.
Enkele verzekeringsmaatschappijen maken zelfs onderscheid tussen de activiteiten van een eigenaar/exploitant en de activiteiten van een huurder: daar waar de activiteiten van een eigenaar zijn toegelaten, sluit de verzekeraar ze soms expliciet uit voor een huurder!

Waarom vormt BTW een complex onderdeel van schaderegeling bij VME’s van bedrijfsvastgoed?

Afhankelijk aan wie men de schadevergoeding uitkeert, vergoedt de verzekeraar al dan niet ook de BTW. Is de schadelijder BTW-plichtig, dan maakt men herstelfacturen op met BTW verlegd. Is de VME de schadelijder, dan wordt ook de BTW vergoed.

Wat vraagt de verzekeringsmaatschappij?

De verzekeringsmaatschappijen komen tussen bij schade, maar willen uiteraard zoveel mogelijk preventieve maatregelen om die schade te beperken. De draagwijdte van de preventieve maatregelen die de verzekering vraagt, zijn niet te onderschatten.
Het is van groot belang dat men de preventieve maatregelen die worden gevraagd, ook effectief uitvoert, om het risico van niet dekking zo laag mogelijk te houden. Eigenaars dienen er alles aan te doen om branddetectie en brandpreventieve maatregelen zo kort mogelijk op te volgen. Vaak vraagt de verzekeringsmaatschappij een jaarlijkse controle van de rookluiken, de brandblusmiddelen en -detectoren, en een drie-jaarlijkse keuring van de branddoormelding, -detectie en alarmcentrale.

De merkbare evoluties bij de verzekering van KMO-Parken

• De overheid moedigt een circulaire economie aan, waardoor meer en meer bedrijven zich gaan richten op de terugwinning van papier en karton, textiel, e.d.m. Lokale overheden leveren dienaangaande ook vergunningen af (vaak door aktenames), maar houden geen tot veel te weinig rekening met verzekeringsmaatschappijen die deze activiteiten niet verzekeren.
• Verzekeringsmaatschappijen worden strenger t.a.v. de preventiemaatregelen en gaan uitgebreidere controles doen (controlebezoeken en controle van onderhoud en keuringen.)
• Verzekeringen durven hun blokpolissen op te zeggen, premies zijn stijgende.

De risico’s en de valkuilen zijn legio. Bij KMO Parken behandelen we de verzekeringspolissen met kennis van zaken.